Le viager, c’est vraiment investir en immobilier sur le dos des vieux ?

Glauque, pari sur la mort, puits sans fond financier… Les clichés sur le viager sont nombreux.

Concrètement, c'est un contrat particulier d'achat d'un bien immobilier, qui repose sur l'espérance de vie des vendeurs ou vendeuses. En échange d'un prix plus bas à l'achat, les acquéreurs versent aux anciens propriétaires une rente mensuelle jusqu'à la fin de leurs jours… Ok, ça n'a pas l'air très vertueux. Mais le viager est aussi un moyen pour les personnes âgées de rendre leur patrimoine liquide, c'est-à-dire de le transformer en cash pour en bénéficier tant qu'elles peuvent encore en profiter. "Le viager c'est un peu comme hériter de soi-même pour compléter ses revenus", résume Annie Fousset, mandataire immobilier indépendante.

Le viager permet à 31% des vendeurs de financer leur quotidien, à 22% d'entre eux de faire des donations à leurs proches avant de partir et à 20% d'entre eux de s'offrir plus de loisirs, d'après le baromètre Renée Costes, le leader du viager en France. Pour certains, c'est aussi un moyen de protéger le conjoint (souvent la conjointe) qui a une petite retraite, en cas de décès. Les agences spécialisées parlent donc d'"un investissement gagnant-gagnant qui contribue à une économie responsable", comme le formule Reza Nakhai, associé fondateur de Viva Viager.

Comment ça fonctionne ?

La forme de viager la plus courante, c'est le "viager occupé" : le vendeur (appelé "crédirentier") vend son appartement ou sa maison, mais il ou elle conserve un "droit d'usage et d'habitation" sur le bien. Il peut continuer de vivre chez lui mais ne peut ni louer son bien, ni le prêter. Puisque le bien reste occupé et ne peut générer de loyers, une décote est appliquée sur sa valeur marchande. C'est tout l'intérêt du viager occupé…

Cette décote est calculée à partir du barème Daubry, une sorte de rapport qui s'appuie sur les données de l'Insee et des compagnies d'assurance pour fournir des espérances de vie statistiques en fonction de l'âge et du sexe du ou des vendeur.s. Plus le crédirentier est jeune, plus la décote est importante parce qu'il occupera a priori le bien plus longtemps.

L'autre intérêt du viager, c'est de ne pas avoir besoin d'obtenir un prêt auprès de la banque, à laquelle on verse des intérêts. Il suffit d'avoir de quoi payer le bouquet cash, puis les rentes mensuelles. C'est comme si le vendeur vous faisait une sorte de crédit. Un bon point dans le contexte actuel de taux des crédits immobiliers élevés, ou si vous êtes indépendant.e ! "On rencontre beaucoup d'acquéreurs à qui les banques disaient 'vous n'avez pas le profil emprunteur, donc nous ne vous prêtons pas'", raconte Sophie Richard.

L'exemple

Samia a 74 ans et souhaite vendre sa maison, qui vaut 300 000€, en viager occupé. "Son espérance de vie à cet instant T est de 17 ans, ce qui correspond à une décote de 50%. La valeur occupée du bien sera donc de 150 000€", explique Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.

Ces 150 000€ sont à répartir entre "un bouquet", c'est-à-dire une somme versée par l'acquéreur (appelé "débirentier") au moment de la signature chez le notaire, et des rentes viagères, versées chaque mois jusqu'au décès de la fameuse Samia. Tout est modulable et peut être négocié : 120 000€ de bouquet et 30 000€ à convertir en rentes, 50 000€ de bouquet et 100 000€ à convertir en rentes… En l'occurrence, "le taux de rente pour une femme de 74 ans est de 6,63%. Donc 100 000€ x 6,63 / 100 / 12 mois = une rente de 552 € par mois", calcule Sophie Richard.

Comme l'investissement locatif ?

Le viager est perçu par certains comme une sorte d'investissement locatif… Avec un avantage en plus : il n'y a pas de risque locatif. "Le logement n'est jamais vide, il n'y a pas de frais de remise en état entre deux locataires, l'occupant est attaché à son bien et l'entretient au mieux…", énumère Reza Nakhai, de Viva Viager. "Par ailleurs, vous n'avez pas de revenu foncier à déclarer qui ferait augmenter vos impôts."

Mais est-ce pour autant une alternative à l'investissement locatif ? Oui et non, car il reste une dimension de "pari" sur le temps long, lié à la date de décès de l'occupant.e du bien. Pour amortir cet aléa, les serial investisseurs du viager réduisent le plus possible les rentes et surtout multiplient les achats. C'est le principe de la diversification dont Plan Cash parle souvent.

Dans notre exemple, chaque année de vie de Samia coûte 6 624€ à Lily, sans compter l'éventuelle évolution de la rente en fonction de l'inflation. Plus la rente est faible, moins l'investissement de Lily sera impacté par la durée de vie de Samia.

Finalement, le viager est plus une stratégie d'investissement immobilier à part entière qu'une simple alternative à l'investissement locatif. "Il faut être dans une situation où l'on peut se permettre de faire un effort d'épargne le temps d'obtenir la pleine propriété du bien. C'est donc adapté lorsqu'on souhaite placer son argent sans retour sur investissement immédiat", pensent les coachs en immobilier Sophie et Valérie, les Siving Sisters. "Cela peut également convenir à des personnes qui veulent absolument investir dans un secteur géographique particulier, où l'offre est tendue par exemple."

À prendre en compte

• L'incertitude de la durée d'occupation. Faites bien vos calculs avant de négocier : serez-vous toujours capable de payer les rentes si le crédirentier dépasse de 10 ou 15 ans son espérance de vie statistique ?

• L'indexation des rentes sur l'indice des prix à la conso. C'est l'autre inconvénient majeur du viager.

• L'éventualité de décéder avant le crédirentier. Alors là, c'est pas de bol…. Si ça arrive, vos héritiers doivent prendre la suite et continuer de payer les rentes ou revendre le viager.

• Comme pour un achat immobilier plus classique, faites attention à l'état général du bien et de l'immeuble, la situation financière de l'éventuelle copropriété, le diagnostic énergétique, l'évolution de la sociologie du quartier…

L'alternative au viager…

Les 65 ans et plus représentent 21,8% de la population française au 1er janvier 2024, d'après les estimations de l'Ined. Et la plupart de ces ménages retraités sont au moins propriétaires de leur résidence principale (72% d'entre eux en 2018 selon l'Insee). Alors monétiser leur patrimoine immo est devenu un véritable enjeu…

Que faire si vous trouvez l'idée du viager intéressante sans être complètement à l'aise avec ce mécanisme ? Vous pouvez acheter, par le biais d'unités de compte accessibles uniquement en assurance-vie, des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) spécialisées dans le démembrement de propriété et le maintien à domicile. Les plus connues, Silver Avenir (gérée par Arkéa Reim) et ViaGénérations (Turgot AM), ont respectivement affiché des rendements de 4,03% et de 4,04% en 2024.