Acheter un appart ou une maison à deux sans être marié·es : mauvaise idée ?
Pacs, concubinage… En France, la loi protège les couples mariés, mais pas les autres. Et quand on achète un logement ensemble, une séparation ou un décès peut vite tout compliquer. Indivision, SCI, tontine, testament : il existe des solutions, mais toutes n'ont pas les mêmes conséquences, et certaines sont même de fausses bonnes idées.
1. Ce que la loi ne prévoit pas pour les couples non mariés
Acheter un appart ou une maison à deux alors que vous n'êtes pas marié·es ? Aucun problème sur le papier. Mais, désolées de casser l'ambiance, si vous vous séparez, ça peut vite se compliquer. Qui garde le logement ? Qui récupère sa mise ? Que faire si l'un veut vendre et l'autre non ? D'autres questions encore se posent si l'un·e d'entre vous décède.
Et oui, car rappelons-le : la loi française protège les couples mariés, mais pas les couples pacsés ou les concubins. Mieux vaut donc savoir à quoi s'en tenir avant d'acheter…
2. L'indivision, c'est quoi ?
Si tu achètes un bien avec ton partenaire sans être marié·es, vous serez par défaut en indivision : vous possédez ensemble le logement et vous avez tous les deux des droits sur la totalité du bien, sans en posséder une part spécifique.
En l'absence de précisions, vous êtes présumé·es propriétaires à 50/50. Alors, si vous ne financez pas le bien à parts égales, vous pouvez l'indiquer dans l'acte d'achat. Gardez aussi une trace de qui paie quoi : apport, crédit, travaux… Ça évitera quelques prises de tête si vous vous séparez.
Rien ne vous empêche de rester à 50/50 même si vous ne contribuez pas financièrement à parts égales. Par exemple, si l'un·e gagne davantage tandis que l'autre assume une plus grande part des tâches domestiques et/ou parentales, vous pouvez décider que 50/50 est votre façon de répartir le patrimoine, indépendamment de qui met combien dans le logement.
Articles 815 et suivants du Code civil.
3. La convention d'indivision, pour fixer les règles du jeu
Quoi qu'il en soit, il est recommandé de signer une convention d'indivision : qui paie quoi, comment le bien peut être vendu, comment l'un peut racheter la part de l'autre… Elle peut même prévoir une période pendant laquelle aucun de vous ne peut imposer la vente. Un bon moyen d'éviter les galères si votre situation change !
Article 1873-1 du Code civil.
4. La SCI, une autre option
Autre possibilité : acheter à deux via une SCI (société civile immobilière). La société devient propriétaire du logement et vous détenez chacun des parts sociales, en fonction de vos apports. L'avantage ? Les statuts permettent de fixer les règles du jeu : qui prend les décisions, à quelle majorité, comment organiser la vente du bien ou la sortie de l'un des associés… La SCI facilite aussi la transmission du patrimoine en cas de succession.
Mais attention : créer une SCI, ce n'est pas juste remplir un formulaire et passer à autre chose. Il faut rédiger les statuts, tenir une comptabilité et assurer un certain suivi administratif. Pour un simple achat immobilier à deux, c'est donc une solution assez lourde. C'est pourtant celle que défend la spécialiste de l'immo Allison Jungling, dans le podcast Femmes d'actions réalisé par Fortuneo, animé par Léa Lejeune.
5. La clause de tontine, la fausse bonne idée ?
Troisième option pour acheter à deux sans être mariés : prévoir une clause de tontine dans l'acte d'achat. Son principe est simple : au décès de l'un·e des deux propriétaires, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire du bien. C'est une façon de protéger le partenaire survivant.
Mais la tontine a un gros défaut : elle est très difficile à défaire. Les décisions concernant le bien doivent être prises à l'unanimité et aucun des deux ne peut forcer la vente. En clair, si vous n'êtes plus d'accord ou que vous vous séparez, vous pouvez vite vous retrouver coincés. Une solution à manier avec précaution, et rarement recommandée.
6. L'incontournable : le testament
Que tu sois pacsé·e ou en concubinage, ton partenaire n'hérite pas automatiquement si tu décèdes… Ce qui pose problème si vous êtes propriétaires en indivision. Sans testament, ta part du logement revient à tes héritiers et ton partenaire se retrouve à partager le bien avec ta famille.
C'est pourquoi les notaires recommandent de faire un testament avant d'acheter à deux. Si vous êtes pacsé·es, le testament reste indispensable, mais vous bénéficiez d'un gros avantage : aucun droit de succession n'est dû entre partenaires de Pacs. À l'inverse, les concubin·es qui héritent l'un·e de l'autre sont soumis à une taxation de 60 % au-delà de 1 594 €.
Avant de te lancer dans l'achat immo à deux, n'hésite pas à consulter un notaire indépendant !
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