Quand on se lance dans l’investissement immobilier, on a parfois peur des copropriétés à problèmes, on cherche des moyens d’être rentable sans se sucrer bêtement sur le dos des locataires. Voici une des méthodes et stratégies efficaces pour se lancer dans une petite ville ou ville moyenne dans l’investissement locatif.

Pourquoi transformer une maison en immeuble de rapport (IDR) ? 

• Pour investir d'un coup dans plusieurs appartements en location, avec un seul prêt et dossier bancaire. C'est pratique et à la portée des personnes qui ont un apport pour démarrer. 

• Pour mutualiser les coûts, la charge de travail et la charge mentale liés au projet : en une seule opération immobilière vous devenez propriétaire de plusieurs lots ! 

• Pour esquiver l'épine dans le pied que représente la gestion en copropriété. Vous êtes intégralement propriétaire de l'immeuble et n'avez aucunement besoin de créer une copro, de composer avec les envies d'autres proprios. Vous pouvez donc faire (ou repousser) les travaux quand vous le souhaitez.

• Pour apporter des services supplémentaires aux différents lots en partageant les coûts (laverie, Internet..)

• Pour transformer une maison ou grande surface difficiles à louer dans certaines petites villes en petits appartements à des loyers abordables pour de nombreux.ses habitant.e.s de ces mêmes petites villes.

• Pour payer moins cher au mètre carré : il est toujours plus intéressant d'acheter une grande maison pour la diviser en apparts plutôt que d'acheter unitairement plusieurs apparts. 

Comment s’y prendre ? 

1. Consultez le "Plan Local d’Urbanisme" (PLU), afin de savoir s'il est nécessaire de demander un permis de diviser en amont (sorte de permis de construire spécifique). 

2. Faites valider vos plans de division par un architecte et/ou un artisan afin de vérifier la faisabilité technique de la division. Par exemple, cela permet de s'assurer que les points d'eau (cuisine et salle de bain) sont placés logiquement par rapport aux canalisations existantes.  

3. Vous pouvez faire le choix de ne conserver qu'un seul compteur électrique qui alimentera tous vos futurs appartements plutôt que de faire poser des compteurs individuels mais, dans ce cas soyez attentif.ve ! Sachez que vous n'avez pas le droit de revendre l'électricité à vos futurs locataires. Concrètement cela veut dire qu'en fin d'année vous n'aurez pas le droit de leur faire payer votre facture électrique. À la place, vous établissez en amont de la location un forfait mensuel de charges fixes incluant la totalité des dépenses (élec, eau, internet, etc)  

4. Si vous réalisez "une extension de surface" pour votre propriété, pensez à faire une demande préalable pour toute extension comprise entre 5 et 20m2 ou un pour un permis de construire carrément si l'extension est supérieure à 20m2 (cela passe à 40m2 si vous êtes situé en zone urbaine). 

5. Évitez de vous lancer seul dans les travaux même si vous êtes bricoleur.se et faites appel à des artisans. 3 raisons à cela : 

• La division d'une maison en plusieurs lots est technique et demande de vraies compétences. « La garantie décennale vous protège en cas de pépin pendant 10 ans. 

• Si vous choisissez le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire la totalité de vos travaux, ce qui représente un avantage non négligeable !

6. Établir un bail différent par lot ou appartement. 

• Si vous faites de la location longue durée, pensez à établir un bail pour chaque appartement.

• Si vous optez pour de la location courte durée (LCD), vous n'avez pas besoin d'établir de bail (sauf si l'un de vos voyageurs souhaite rester plus de 90 jours, dans ce cas, il faudra faire un “bail mobilité”).