Investir dans l’immobilier, c’est souvent l’investissement qui vous rassure, celui qui a l’air le plus tangible ou évident….et pourtant vous ne savez pas par quoi commencer. Alors voici nos conseils pour vos premiers investissements immobiliers.

1. Prépare ton plan 

Un investissement locatif ne se fait pas du jour au lendemain... Que veux-tu faire de ce bien à long terme ? Dégager un complément de revenus, faire de l'optimisation fiscale, préparer ta retraite, bâtir un patrimoine ? Établis ton plan d'action et ton profil d'investisseuse : ta situation actuelle, tes moyens, tes objectifs. 

2. Choisis le bon emplacement 

Vérifie le quartier et intéresse-toi au marché immobilier local : 

• tissu économique et industriel 

• pôle étudiant dynamique

• catégories sociales représentées

• transports 

• écoles 

• commerces de proximité 

• espaces verts, etc 

3. Etablis ton budget

Pense bien à prendre en compte tout ce qui peut augmenter le prix d’acquisition : 

• charges et indemnités versées au vendeur à l’achat

• frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire)

• travaux (pour un bien détenu depuis plus de 5 ans : déduction de 15% ou montant réel justifié)

• frais de voirie

• raccordements aux réseaux

• travaux de copros non prévus. 

4 - Garde ta vision investisseuse 

Pense à sortir des sentiers battus : suivre les ventes aux enchères immobilières, discuter avec des locaux au marché, en parler avec vos proches, amis, famille et collègues, contacter le notaire de la ville, laisser ta carte aux agents. Ne t'arrête pas sur le 1er bien, et ne te fie pas à ton coup de cœur. Fais des visites à plusieurs et des contre-visites. Pose des questions sur : 

• le quartier 

• la copropriété

• l'appartement 

• et les vendeurs

5 - Identifie les régimes fonciers 

Il existe deux types de régimes fonciers : 

• Location nue ou non meublé : revenus fonciers

• Location meublée : bénéfice industriel et commercial (BIC)

Identifie les dispositifs fiscaux qui correspondent à ton projet : 

• Pinel (réduire tes impôts)

• LMNP (revenus complémentaires) 

• Nue propriété (créer un patrimoine)  

6 - Évalue la rentabilité du bien 

Calcule : 

• la rentabilité du bien = la somme des loyers annuels versus l'investissement de départ 

• son rendement : l'évaluation de l'investissement sur toute sa durée de vie (rendement et vente) = (loyers annuels + plus/moins-value/coût d'acquisition) x100 

• le cash flow : argent disponible après avoir payé toutes les charges locatives = loyer perçu

• toutes les charges

• et la plus-value

7. Réunis les fonds nécessaires

Si tu prends un crédit, les banques vont calculer ton taux d'endettement afin qu'il ne dépasse pas 33%. 

• Taux d'endettement = (charges + mensualités) / revenus

• Charges = crédits à la consommation + loyers + assurances + impôts + éventuellement pension alimentaire

• Mensualités = celle du crédit sollicité

• Revenus = revenus professionnels stables + revenus locatifs + revenus du capital 

8. Négocie et fais une offre 

En théorie, si tu es la première à faire une offre dans la gamme de prix, tu as plus de chance. Dans la pratique, les vendeurs privilégient tout de même le dossier le plus solide et la perception qu'ils ont de ta situation financière est primordiale, surtout dans les marchés tendus. Si tu signes un compromis de vente, pense bien à inclure des conditions suspensives pour pouvoir annuler la vente au-delà des 10 jours de la loi.  

9. Fixe et déclare tes loyers 

En zones tendues lorsque ton logement est loué pour la première fois, tu es libre de fixer le loyer. En cas de changement de locataire, tu ne pourras pas l'augmenter, sauf en cas de travaux. En zones non-tendues, tu es libre de fixer le loyer, en tenant compte du marché local ou de l'état. Calcule le montant de ton revenu foncier pour connaître ton régime d'imposition : foncier ou réel.