Investir dans l’immobilier, c’est souvent l’investissement qui vous rassure, celui qui a l’air le plus tangible ou évident….et pourtant vous ne savez pas par quoi commencer. Alors voici nos conseils pour vos premiers investissements immobiliers.
1. Prépare ton plan
Un investissement locatif ne se fait pas du jour au lendemain... Que veux-tu faire de ce bien à long terme ? Dégager un complément de revenus, faire de l'optimisation fiscale, préparer ta retraite, bâtir un patrimoine ? Établis ton plan d'action et ton profil d'investisseuse : ta situation actuelle, tes moyens, tes objectifs.
2. Choisis le bon emplacement
Vérifie le quartier et intéresse-toi au marché immobilier local :
tissu économique et industriel
pôle étudiant dynamique
catégories sociales représentées
transports
écoles
commerces de proximité
espaces verts, etc
3. Etablis ton budget
Pense bien à prendre en compte tout ce qui peut augmenter le prix d’acquisition :
charges et indemnités versées au vendeur à l’achat
frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire)
travaux (pour un bien détenu depuis plus de 5 ans : déduction de 15% ou montant réel justifié)
frais de voirie
raccordements aux réseaux
travaux de copros non prévus.
4. Garde ta vision investisseuse
Pense à sortir des sentiers battus : suivre les ventes aux enchères immobilières, discuter avec des locaux au marché, en parler avec vos proches, amis, famille et collègues, contacter le notaire de la ville, laisser ta carte aux agents. Ne t'arrête pas sur le 1er bien, et ne te fie pas à ton coup de cœur. Fais des visites à plusieurs et des contre-visites. Pose des questions sur :
le quartier
la copropriété
l'appartement
et les vendeurs
5. Identifie les régimes fonciers
Il existe deux types de régimes fonciers :
Location nue ou non meublé : revenus fonciers
Location meublée : bénéfice industriel et commercial (BIC)
Identifie les dispositifs fiscaux qui correspondent à ton projet :
Pinel (réduire tes impôts)
LMNP (revenus complémentaires)
Nue propriété (créer un patrimoine)
6. Évalue la rentabilité du bien
Calcule :
la rentabilité du bien = la somme des loyers annuels versus l'investissement de départ
son rendement : l'évaluation de l'investissement sur toute sa durée de vie (rendement et vente) = (loyers annuels + plus/moins-value/coût d'acquisition) x100
le cash flow : argent disponible après avoir payé toutes les charges locatives = loyer perçu
toutes les charges
et la plus-value
7. Réunis les fonds nécessaires
Si tu prends un crédit, les banques vont calculer ton taux d'endettement afin qu'il ne dépasse pas 33%.
Taux d'endettement = (charges + mensualités) / revenus
Charges = crédits à la consommation + loyers + assurances + impôts + éventuellement pension alimentaire
Mensualités = celle du crédit sollicité
Revenus = revenus professionnels stables + revenus locatifs + revenus du capital
8. Négocie et fais une offre
En théorie, si tu es la première à faire une offre dans la gamme de prix, tu as plus de chance. Dans la pratique, les vendeurs privilégient tout de même le dossier le plus solide et la perception qu'ils ont de ta situation financière est primordiale, surtout dans les marchés tendus. Si tu signes un compromis de vente, pense bien à inclure des conditions suspensives pour pouvoir annuler la vente au-delà des 10 jours de la loi.
9. Fixe et déclare tes loyers
En zones tendues lorsque ton logement est loué pour la première fois, tu es libre de fixer le loyer. En cas de changement de locataire, tu ne pourras pas l'augmenter, sauf en cas de travaux. En zones non-tendues, tu es libre de fixer le loyer, en tenant compte du marché local ou de l'état. Calcule le montant de ton revenu foncier pour connaître ton régime d'imposition : foncier ou réel.
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